全国首单储架式长租公寓CMBS获批，招商蛇口蓄势租赁能量圈

　　12月1日，全国首单储架式长租公寓CMBS获得深圳证券交易所审议通过，60亿元总规模刷新长租公寓类资产证券化的最高额度，以“城市和园区运营服务商”定位的招商蛇口再次成为行业焦点。

　　2017年12月1日，以招商局蛇口工业区控股股份有限公司为发行人的“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”获得符合深圳证券交易所挂牌条件的无异议函。同日，招商蛇口发布公告称，作为全国首单储架式长租公寓CMBS，储架融资规模为60亿元，分多期发行，第一期发行规模不超过人民币20亿元，期限为18年，其中优先级产品规模19.90亿，劣后级0.1亿元。

　　在“房子是用来住的、不是用来炒的”的基调下，从国家到地方发布一系列政策积极推动住房租赁市场的发展，同时也要求充分发挥国有企业的引领和带动作用，并支持相关国有企业转型为住房租赁企业等。广州、武汉、深圳、沈阳等先后出台鼓励“租购并举”的产业政策。

　　业内人士分析，长租公寓板块已升级为招商蛇口战略业务之一，此单CMBS获批，将会放大公寓板块起步早、产品线完整等优势，为租购并举时代的转型创新储备能量圈。

　　   产融资源协同，为美好生活蓄能

　　长期以来，我国住房租赁市场以个人出租为主，缺少规模化、市场化的机构租赁者。美国的住房租赁市场中，企业租户占据市场份额的比例高达30%，而我国的这一比例尚不足3%。对标国际发展经验，加之一系列租赁住房政策激励，我国住房租赁企业有很大的市场空间。

　　在此背景下，招商蛇口旗下招商公寓被寄予厚望。招商蛇口董事总经理许永军介绍，长租公寓业务是公司发展战略之一，长租公寓的发展战略与招商蛇口133341战略高度一致(133341战略即1个目标：中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商，3层业务：社区运营、园区运营、邮轮运营;3项能力：项目开发、运营服务、资产管理 ;3项策略：区域聚焦、城市深耕、转型发展;4大抓手：产网融城一体化;1大驱动：创新驱动)。资产证券化是这一战略的重要的组成部分，后续将积极开拓产融创新。

　　资料显示，招商蛇口全国范围内已开发超过200多个住宅项目，大多分布于一、二线重点城市的核心区域，为发展住房租赁业务提供了存量基础。据招商蛇口介绍，多个正在推进的公寓项目是由在售或自持物业转变而来。

　　自重组上市后，招商蛇口确立 “前港-中区-后城”发展模式，基于蛇口经验，倡导成片区综合开发，即以港口先行，产业园区跟进，再配套城市功能开发，从而形成联动引领城市升级。招商局集团内的资源互补，有利于招商蛇口多渠道、低成本地获取项目资源和资金来源。在内外资源协同下，前海妈湾片区、北京台湖小镇、湖北蕲春大健康产业园、深圳大空港、深圳光明智慧城等一大批产城项目落地，公寓业务作为城市功能配套的一部分，有着巨大的增量空间。

　　业内预计，一、二线城市房价居高不下，租房人口占比及租房年龄攀升，以及80、90后消费模式的转变，长租公寓将成为一、二线高房价城市主流居住模式。

　　十九大之后“美好生活需要”成为新时代课题，社会消费升级带来的更多潜在机会。在招商蛇口看来，资源协同将构成公寓业务的竞争优势，为城市生活所提供的优质居住体验，让更多的人以更少的成本居住在美好的生活环境中。

　　   定位领导品牌，博弈万亿蓝海

　　目前招商蛇口已在深圳、北京、武汉、重庆等发展多个项目，正有序推进天津、沈阳等城市落地，建筑规模总计约60万平米，约1.6万间。未来将围绕一线及重点二线城市进行重点布局。

　　在制度层面“租购并举、租购同权”导向下，行业政策利好为企业进入租赁市场降低了政策性风险，保障了业务的盈利性，未来发展空间非常可期。

　　东方证券近期研报指出，目前我国租房人口估计为1.9亿，住房租赁市场规模已达1.3万亿元，其中一、二线城市的份额占比分别为31%、20%。

　　据链家研究院《租赁崛起》报告测算，我国租赁市场，2020年大概是1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

　　招商蛇口董事总经理许永军表示，把长租公寓打造成为招商蛇口转型创新的标杆和先锋。运营能力是招商蛇口公寓业务的核心竞争力。

　　根据招商蛇口战略规划，招商蛇口壹系公寓定位为中国中长租公寓领导品牌，计划中短期实现全国重点城市品牌落地，公寓管理规模10万间;同时设定，在未来，通过收购兼并的模式加速扩张，管理规模扩容至100万间。

　　在发展策略上，招商蛇口通过总部战略引导、城市公司落实，兼顾内部存量+外部增量，逐步形成轻重结合、资管分离的商业模式，打通租赁业务全价值链各环节，打造租赁公寓全程专业运营商。

　　在招商蛇口的公寓业务蓝图中，品牌与标准在招商蛇口公寓战略蓝图中具有关键作用。据透露，招商蛇口将围绕旗下的“壹棠”、“壹间”、“壹栈”公寓品牌与招商局置地旗下的“CM+”公寓品牌，尽快完善统一的品牌体系。整合完成后，将成为第一家也是唯一一家海外布局的长租公寓品牌。

　　业内人士认为，战略成功背后是一个系统工程，要构建投资、建设、运营和退出完整业务链条，这个系统工程也是招商蛇口转型升级的标志。此次长租公寓CMBS获批，将为招商蛇口公寓战略提供资本性工具，也是战略体系中重要一环。

　　   小而美，领先的不止GOP率

　　据人民日报报道，我国排名前30位的房地产商中，已有1/3以上涉足长租公寓。

　　近年来，房企大军抢占住房租赁市场的竞争趋于激烈，与单维度追求规模化不同，招商蛇口更加理性，注重规模与效益的均衡。

　　克尔瑞研究认为，包括万科泊寓、龙湖冠寓、魔方公寓等长租公寓行业，普遍面临共同的盈利难点，亟待提升运营能力。在行业，往往把GOP率(营业毛利率)作为反映长租公寓项目运营能力的核心指标。据统计，长租公寓国内市场代表企业GOP率目前约80%，而招商蛇口稳定运营项目达到90%。服务式公寓市场代表企业GOP率通常为50%-55%，招商蛇口服务公寓项目依靠创新的运管模式大幅降低运营成本，有效提高经营效益，代表项目GOP率实现超68%。招商蛇口长租公寓GOP率远远领先行业。

　　业内人士分析认为，招商蛇口有30年住宅租赁、5年中高端公寓运营经验，拥有丰富的政策性及园区配套住房运营经验，包括“壹栈”人才公寓、“壹间”精品公寓、“壹棠”高端服务式公寓三大产品线覆盖各层次公寓租赁需求，并已全面形成产品与服务、运营管理、品牌等精细化、标准化管理体系，租金溢价水平达20%-31%。是业内少有的“小而美的巨兽”，对于行业有很好的引领和带动作用。

　　招商公寓负责人介绍，企业客户与个人客户分别占比约50%，企业客户覆盖了包括中海油、招商银行、中国移动、腾讯、大疆科技、新田石油、QSI、富士施乐、日立等大型知名中外企业。口碑良好、租约稳定、承租能力强是招商公寓特点，受到租户的普遍好评。

　　在2016年5月4日，李克强总理主持召开国务院常务会议，招商蛇口公寓租赁业务作为央企典型案例，被住建部向国务院办公厅推荐;

　　截至2017年8月6日招商蛇口长租公寓先后三次接受央视财经频道的现场采访。壹间公寓每年现场接待同行考察、交流与参观平均超过50批次，已经成为见证行业成长的标杆。