北京楼市一日现三地王 恐慌情绪开始酝酿

　　“解套”难题

　　在上述“地王”出炉的当晚，就有北京开发商指出：“接盘侠”来了。因为按照业界估算，这三宗地块的价格“超出预期”。

　　以昌平南邵为例，目前在售洋房类产品的最高售价在3万左右，明显低于两宗“地王”的成本价。大兴黄村的土地价格，同样高过同区域的大部分在售项目。这种“面粉贵过面包”现象自去年下半年以来，已屡见不鲜。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，按照这三宗土地的成本计算，未来房价成本将超过6万元/平方米。

　　从历史上看，北京此前的多数“地王”项目都随着时间的流逝而实现“解套”。但就这三个项目而言，难题似乎并不容易解决。

　　如上所述，土地单价超过3万元/平方米需做成高端住宅才可盈利。而“不超过90平方米”的户型，显然是刚需和改善型住房的需要。被设限的两个昌平区地块将面临极为尴尬的局面。

　　张大伟测算，按照要求，昌平的两宗地块将合计建设89327平方米的小户型房源，按照户均面积80平方米计算，可以供应1100套小户型产品。但按照上述测算的价格，这部分小户型未来售价预期都将在600万以上。显然超出了刚需的能力范围。

　　北京某房地产开发企业相关负责人向21世纪经济报道记者指出，此前房企应对“70/90政策”的手段可能重出江湖。

　　具体而言，开发商可能将相邻的房屋“打包出售”，或采取“买一赠一”、“买一赠二”的方式。购房者可自行或委托开发商打通隔离墙，并将其改造成为大户型房间。

　　此外，开发商还可能将这类项目切割成单套面积30平方米甚至更小的“超小户型”，从而降低总价，以期“薄利多销”。

　　在“70/90政策”出台伊始的2006年，前一种方式曾大行其道。如今，这种政策仍然不受欢迎。上述不愿具名的房企人士向21世纪经济报道记者表示，北京楼市的供需结构已经走向扭曲，这无助于调整市场。他还认为，只要供不应求的基本面不变，这类项目“肯定有办法解套”。

　　“买涨心态”再起

　　在“地王”刺激下，市场主体的心态确已发生微妙变化。

　　按照惯例，“地王”出现后，周边的二手房业主往往会进行提价。21世纪经济报道记者询问上述两地的中介机构获知，截至当周周末，这两个区域的二手房尚未出现明显涨价，但业主的态度转变为“先不着急出手”。

　　上述房企人士也表示，“地王”周边的新房项目，也可能会推迟开盘，从而以更高的价格卖出。他表示，由于土地等成本大幅提高，房地产企业的整体利润正在被摊薄。因此，开发商十分乐意抓住这一难得的机会来谋取利润。且从以往的经验来看，这种做法早有先例。

　　购房者的心态也在变化。21世纪经济报道记者从北京多家中介门店了解到，从春节前夕直到今年4月初，中介门店迎来了购房者咨询和成交的高峰期，成交价格也在此间出现一定上涨。但由于此前的过度透支和“去杠杆化”带来的心理影响，这种情况从4月中旬开始出现一定回调。

　　但需求潜力仍然存在。链家地产褡裢坡门店的一位业务员向21世纪经济报道记者表示，从其接受到的咨询来看，购房者仍然具有购买意愿，只是对价格较敏感。

　　有分析人士指出，购房者普遍具有“买涨心态”。“地王”的出现往往被视为房价上涨的信号，进而出现一定恐慌情绪。

　　就上述“地王”所在的区域而言，当地的中介门店反映，截至当周末，其接受到购房者的询问明显有所增多，但尚未形成实际购买。

　　上述房企人士表示，“地王”往往会刺激市场的恐慌情绪，使之加速入市。如果房地产企业和二手房业主选择观望的话，就会拉大短期内的供需缺口，酝酿新一轮上涨。目前看来，这种情况很有可能出现。