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开发商交房时要求业主购买储藏间 不买就不给钥匙

2017年02月28日 11:49 来源:央广网 
河北邯郸一个新建小区,开发商交房时要求业主必须购买储藏间才能拿钥匙,而且大小没得选择,必须抓阄决定,面积越小单价越高。大部分业主拒绝购买,开发商又称如不按时收房,就要交纳高额滞纳金。

  河北邯郸一个新建小区,开发商交房时要求业主必须购买储藏间才能拿钥匙,而且大小没得选择,必须抓阄决定,面积越小单价越高。大部分业主拒绝购买,开发商又称如不按时收房,就要交纳高额滞纳金。《天天315》本期聚焦:开发商交房时要求业主购买地下储藏间,不买就不给钥匙,是不是“强买强卖”?

  央广网北京2月21日消息 据经济之声《天天315》报道,买房后,等待一年终于可以收房拿钥匙了,这本该是值得高兴的事儿,但是河北省邯郸市临漳县城市花园小区的业主们却怎么也高兴不起来。

  业主李先生(化名)告诉记者,他2016年3月份和临漳县城市花园开发商——河北省华冠隆政房地产开发有限公司签订购房合同,合同上约定的交房时间是在2016年12月31日之前。让他意外的是,去年11月中旬就接到开发商通知交房的电话。得知能提前收房,李先生喜出望外,但紧接着,开发商又通知,新增了一项交房必要条件,那就是业主必须购买储藏间才能拿钥匙,而且大小还不能自己选择,必须靠抓阄决定,价格还跟卖房一样,面积越小单价越高。

  李先生说:“开发商通知我们11月24日到售楼处用抓阄的方式来选取储藏间和车库。我说我现在手头没有钱,我不想买,他说这个必须要买的,每家每户都必须要买。我说那我没时间回去抓阄怎么办?他说那就别人挑剩下的归你。”

  买储藏间才能拿钥匙,而且大小还不能自己选择,必须靠抓阄决定,还有价格竟然跟卖房一样,越小单价越高。李先生介绍,得知这一消息后,业主们都很气愤。

  李先生:“我也咨询了好多业主,所有的业主都表示这属于强卖。”

  从看房到签订合同到完成付款,开发商从没有提及过需购买储藏间等事宜,现在却突然非买不可,业主们质疑开发商做法属于违规行为,并拒绝购买储藏间,这时开发商又称若不按时收房,就要交高额滞纳金。

  李先生:“当时签这合同的时候,就是国家比较统一的范本,没有储藏间这个事儿。最可气的是他通知我们在1月25日之前,如果不拿钥匙,从明年开始有滞纳金,对我们来说,这么大一笔费用,我们现在出不了这么多钱。他说没多少钱凑凑吧,这个房子五六十万都花了,还在乎这点钱吗?想想办法。”

  业主赵先生(化名)介绍,他买房前,他的爱人刚生小孩不久,为了让家人尽快安定生活,他花光积蓄并借钱买了套房,现在没钱再买储藏间。他还提到,当时选择在城市花园小区买房,主要是考虑到,年初买房,年底就能交房,还有开发商在当地口碑、信誉度都不错,哪里料到,开发商这次交房竟能提出如此不合理的收房条件。现在有房不能住,他和爱人已经连续多个晚上都愁的睡不着觉。

  张先生:“我们县城这个开发商还算是比较靠谱的,以前都没有出现过储藏间的问题。但是这次快交房的时候,一个售楼员联系了我,说交钥匙了,但是需要买储藏间,他的意思就是,现在这个储藏间人已经做出来了,小区的人员不要,别人谁要呢?如果到明年,你交不了会有违约金、滞纳金,是这么跟我说的。已经买完储藏间的,基本上也不是自愿的,因为好多人家里边没有房子,买完房子现在就要装修了,要住了,所以不给钥匙没办法,只能妥协了。”

  业主们通过销售和开发商交涉了多次,但最终得到的答复还是,不要储藏间就拿不到钥匙,销售还好意提醒说:“如果觉得不满意,你可以找找人”。有业主向记者提供了一段录音证据资料。

  业主:“为什么还不给我们拿钥匙呢?”

  销售:“公司都分配着储藏间,不要储藏间拿不到钥匙。”

  业主:“当时合同上面没有写。”

  销售:“配套设施都不需要往合同上写,但是合同上也不给你签面积,储藏间又不在贷款范围之内。”

  业主:“那你应该让我们有一个知情权,这不是明摆着让我们强买吗?”

  销售:“这些问题不是强买不强买,你和我售楼员说不管用,我是一点办法也没有。不是说我故意为难你们,就是全部都是这样的,不是一户,你们可以打听一下,你要是觉得不满意可以找找人。”

  业主:“为什么说我们不要还不行,必须得要?”

  销售:“不要肯定不行,你要是说不满意,你可以找找人,从我这里肯定得让你要。”

  业主:“还说不拿钥匙必须要交滞纳金,这不是明白着就是开发商说了算吗?”

  销售:“什么地方都有规矩,咱们房子都提前交工了,工人都日夜赶着交了工了,你们客户还不来拿钥匙。”

  业主:“我们不是不拿钥匙,拿钥匙必须让我们买储藏间,我感觉这是欺诈行为,因为合同上没有,也没有跟我们说过,我们完全在不知情的情况下,在交钥匙的时候才告诉我们有这个事,如果不拿钥匙就让我们交滞纳金,这是我们比较疑问的两个问题。”

  销售:“我已经跟你说了,我也没办法,你跟我说都不管用,后来我把这个跟领导说了,领导说也没办法,我是无能为力,即使你告我,我也无能为力。”

  这位销售给出的解释显然难以平息业主内心的不满,不少业主认为开发商这一行为属于违规捆绑销售、强买强卖行为。业主们向记者提供了合同等证据资料。记者核查资料后发现,购房合同中,确实没有关于购买储藏间等相关条款。

  合同中不包含的内容,现在为何突然变为交房必要条件?记者拨通邯郸市临漳县城市花园小区售楼处电话进行核实,但电话接通后销售人员答复,目前负责人不在,稍后回复电话。但直到记者截稿前,开发商方面也都没有回复电话。

  记者随后又拨通了邯郸市房管局的电话,工作人员表示这事儿不归他们管,并提醒记者,开发商监管属于建设局的管理范畴。记者又拨通邯郸市建设局的电话,但是电话一直处于异常状态,无法接通。

  记者调查采访时还发现,现在房屋买卖中捆绑销售的事件屡见不鲜,除了捆绑销售储藏间以外,还有捆绑销售车位、车库、装修等现象,购房后,常见的还有物业费与车位管理费捆绑、水电费捆绑物业费等等。生活中有些捆绑销售会给消费者带来便利,但是开发商依仗地位不对等、信息不对称等原因进行不公平交易,强迫消费者进行交易则会大大损害消费者的权益。

  合同中约定的交房条件中不包含购买储藏间一项,开发商能否交房时突然增加“不买储藏间就不交钥匙”这样的交房必要条件,这种做法是不是强买强卖?业主不愿购买,是否有权拒绝?因此原因导致没有按时交房或收房,违约责任该由谁承担?是否真如开发商所说,业主拒绝,就要缴纳一笔高额的滞纳金?关于这些问题,北京市律师协会消费者权益法律专业委员会主任芦云和北京潮阳律师事务所律师裘叶进行了分析与点评。

  经济之声:合同中约定的交房条件中不包含购买储藏间一项,开发商能否在交房时突然增加“不买储藏间就不能收房”这样的交房必要条件?

  裘叶:“当然是不可以的。因为合同是双方真实意思的表示,这个落到纸面上就变成了一个书面合同。在双方签订合同的过程中,双方约定了,我购买一个房屋,开发商的义务就是交房,而消费者的义务就是按照合同的约定,付相应的价款然后取得这个房屋,这一般是买卖合同的一个基本的权利义务。但是如果合同当中并没有约定,你在购买房屋的同时必须购买储藏间,而且把购买储藏间作为一个交房的必备条件,开发商的这种要求是完全不合理的,而且是一种违约的行为,而且他在这个里面提到,如果你不收房,我就视为你已经收了,然后要求你支付相应的违约金,这种说法也是完全没有道理的。在双方的合同约定中,如果确实是因为消费者业主自身的原因不接收房子,而开发商没有任何过错,消费者确实应该向开发商支付相应的违约金。但是在本案当中这种情况是明显不存在的,由于开发商另行增加了一个收房条件,这个收房条件在合同当中是没有的,所以开发商所说的违约金是没有任何依据的。业主不愿购买,有权拒绝。”

  经济之声:因“不买储藏间就不能收房”这种原因,导致没有按时交房或收房,违约责任该由谁承担?

  芦云:“首先应该是开发商,他没有按照合同的约定去履行。因为现在购买房屋都是用房管局备案的统一的制式合同,而在制式合同里头,首先没有一个特别的约定。其次,即便有约定,约定的达成也必须要建立在双方平等的基础上。现在无论是房管局的合同,还是消费者与公司之间达成的协议中都没有这样的约定。现在这个公司单方面的变更合同或者强求消费者去履行这样的业务,所以开发公司进行了违约。他说如果消费者不按时收房,延迟交房所导致的违约责任要让消费者承担,这个说法是没有任何法律依据的。因为消费者是具有抗辩权的,我为什么不去领钥匙?因为你在履行合同的过程中出现了问题,所以消费者不能去履行,这是有因果关系的,你不能断然把这个违约责任强加到消费者的身上。”

  经济之声:本案例中业主认为开发商做法属于强买强卖,怎么定性开发商目前的这种行为?

  芦云:“按照消法规定,消费者是有自由选择权的,而且即便是按照《合同法》,我们合同的建立也应当是建立在双方自愿平等的基础上,所以开发商的这种行为显然已经构成了强买强卖。而我们所说的捆绑消费必须有一个大的前提,就是消费者有这方面的需要,而且可能有一定的优惠或者便利。本案中的情况并不是捆绑销售,其实它已经构成了一种严重的霸王条款,而且严重侵害了消费者的权益。”

  经济之声:业主介绍,销售通知购买储藏间相关事宜时,提到面积越小单价越高,大小还不能自己选择,必须靠抓阄决定,而且如果购买配套储藏间,是不签订合同或者协议的,这些做法存在哪些问题,有没有侵权?

  芦云:“这个里边问题比较多,首先关于买还是不买,它已经严重侵犯了消费者自愿购买的权利。

  第二,关于消费者愿意买大的还是买小的,这应当根据消费者自己的选择去进行购买,不能以所谓抓阄的方式,这种做法是没有任何法律依据的。

  第三个,假设我们现在要买这个储藏间,首先消费者需要考虑它是不是有产权?它的规划是不是合理?它的相关手续是不是齐全?这是一个关于产权的问题。

  最后,在买卖这个储藏间时,双方是一定要签合同的。在这个合同问题上,因为储藏间的性质可能与商品房的性质有所不同,所以合同是必不可少的。

  储藏间的价格可能和房价相差不大,这可能就需要根据当地情况进行判断了。在实践中确实有些车库的价格和房价差不多,但是这其实是有一个基准定价的,不是开发商想定多少就定多少。

  总而言之,无论消费者买或不买,买大或买小,消费者是没有这方面权利的。所以无论是在法律层面还是在实际的操纵层面,开发商的种种做法可能都存在重大的瑕疵。”

  经济之声:据业主介绍,现在有部分着急入住的业主,已经在非自愿的情况下购买了储藏间,有业主现在后悔了,现在该怎么维权?

  裘叶:“首先,他们在购买储藏间时,可能连协议和合同都没有,在这种情况下,这个储藏间的存在可能本身就是有问题的,它可能是违建。如果这个储藏间本身确实存在问题,即使双方签了一个协议,它可能也是无效的,所以前提是要确认这个所谓的储藏间本身是否是合理合法。如果它本身违反了国家强制性的规定,这个买卖本身也是无效的。如果这个储藏间本身是合理合法的,而且业主当时也掏钱购买了,双方有相应的协议,现在如果业主反悔要求推翻这个协议,可能业主需要进行举证,例如证明自己当时是在受到胁迫或者在非自愿的情况下购买的,但业主需要拿出相应的证据。”

  经济之声:出于信息不对称等原因,捆绑销售、强买强卖的行为屡见不鲜,两位以前有没有受理过类似案件?购房者在购房时,如何规避风险?

  芦云:“在购买房屋的每一个环节,从看房、预定、买房、交房到入住,每一个环节都容易出现问题。这些问题无疑与监管方面的漏洞、消费者自身的选择、判断包括对合同的注意有一定的关系。

  我们大家还是需要注意几个问题:一个是合同的签订,因为在房地产买卖的过程中,首先我们都要用房管局备案的合同。如果有些内容超出了合同的范围,或者你自己有些需求需要落在合同上,如果这些内容在备案的合同上无法体现,也要单独再达成自己的一个补充协议。

  第二,在违约责任上,不管是在新房还是在二手房的履行过程中,各种各样的违约情况总会出现,而违约责任往往会对我们的购买人造成不利,比如你违约就要承担很大的违约责任,而对方违约可能就没有违约责任,所以特别要在违约条款上加以重视。

  第三,消费者在买房的过程中,往往看重的是价格、位置或者是否是学区房,大家可能并不是很关注房屋最初的规划、设计和审批流程,它的五证是否齐全等。实际上买房是一个大事,因为买房的金额确实太大了,所以大家在之前应该下下工夫,在网上查一查相关的手续,多了解实际的情况。”

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